SCHL : le nouveau Programme incitatif à l’achat d’une première propriété

Peu d’avantage pour un bénéfice incertain

Annoncé au printemps dernier, le nouveau «Programme incitatif à l’achat d’une première propriété» de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) entrera officiellement en vigueur en novembre 2019. Qu’en est-il au juste ?

Les grandes lignes

Pour acheter une maison au Canada, il faut une mise de fonds minimale de 5% de la valeur d’achat de votre propriété. Avec le nouveau programme, vous pouvez choisir d’augmenter cette mise de fonds dans le but de diminuer vos versements hypothécaires.

Le nouveau programme incitatif vous octroie un prêt «sans intérêt» qui peut aller jusqu’à 5% de la valeur de la maison pour une maison déjà existante, ou jusqu’à 10% pour une construction neuve.

Vous devez rembourser le montant de l’incitatif après 25 ans ou à la vente de la maison.

Bien que ce soit un prêt «sans intérêt», la somme à rembourser augmente ou diminue proportionnellement avec la valeur de votre maison au fil du temps : vous devrez rembourser 5% (ou 10%) de la valeur qu’aura votre maison au moment d’acquitter votre prêt.

Pour ce faire, vous devrez ainsi vous servir des profits de la vente, si vente il y a, sinon, vous devrez trouver l’argent d’une façon ou d’une autre (marge, refinancement hypothécaire, prêt personnel…).

En d’autres mots, 5% (ou 10% selon le cas) de la valeur de votre propriété appartient à la SCHL.

Admissibilité

Au moins un des propriétaires doit être un acheteur d’une première propriété, ce qui est considéré comme suit :

n’a jamais acheté de propriété avant;
divorcé ou séparé de son conjoint de fait (même si l’acheteur ne répond pas aux autres critères s’appliquant aux acheteurs d’une première propriété);
au cours des quatre dernières années, l’acheteur n’a pas occupé une maison dont lui-même ou son conjoint(e) ou conjoint(e) de fait actuel était le propriétaire;
le prêt doit être admissible à l’assurance prêt hypothécaire (la mise de fonds ne doit pas dépasser 19,99% de la valeur de la propriété AVEC le programme incitatif);
l’acheteur doit avoir l’intention d’habiter la propriété (les immeubles de placement ne sont pas admissibles);
le revenu du ménage doit être inférieur ou égal à 120 000$/année brut;
la valeur maximale de la propriété ne doit pas dépasser 500 000$.

Le programme incitatif est-il avantageux financièrement ?

D’emblée, avant de se lancer dans toutes sortes de calculs, mettons cartes sur table : c’est impossible à savoir ! Tout simplement parce que le taux hypothécaire pour les 10, 15 ou 25 prochaines années est impossible à prévoir et que c’est une donnée incontournable. Ensuite, parce que la valeur de la maison dans 10, 15 ou 25 ans est très difficile à connaitre. Aussi, parce qu’en 10, 15 ou 25 ans, il peut se passer bien des événements qui feront que vous vendrez avant terme et qui déjoueront toutes vos prévisions.

Ceci dit, pour la forme, tentons l’expérience.

Deux paramètres à mettre en relation pour savoir si l’équation est gagnante :

vous épargnez sur le montant de vos versements mensuels hypothécaires puisque vous avez augmenté la mise de fonds en capital de 5% (ou 10%);
vous devrez rembourser l’incitatif au montant de 5% (ou 10%) de la valeur au marché de la maison au moment du remboursement.

Par conséquent, il s’agit de savoir si le total des économies faites sur les versements hypothécaires est plus grand que la somme à rembourser à la SCHL lors de la vente de la maison ou au bout de 25 ans.

Faites vos propres calculs

Voici une série de questions à vous poser pour orienter votre réflexion sur le programme :

Est-ce que je veux acheter une maison dans l’intention de faire des rénovations qui augmenteront la valeur de ma maison?
Est-ce que cette maison répondra à mes besoins pour 10, 15, 20, 25 ans?
Est-ce que mon budget pourra me permettre d’assumer les dépenses reliées à cette propriété sur le long terme (retraite, perte des allocations familiales lorsque mes enfants auront 18 ans, changement d’emploi probable, etc.)?
Est-ce que je suis à l’aise avec le fait que 5% (ou 10% selon le cas) de la valeur de ma propriété ne m’appartienne pas?
Est-ce que je suis prêt à assumer le risque qu’au final le prêt de la SCHL me revienne plus cher que ce que je vais avoir économisé en versements hypothécaires?

Pour vous aider, utilisez l’outil calculateur hypothécaire de la SCHL.

Prévoir la variation du taux hypothécaire

Comme mentionné précédemment, difficile, pour ne pas dire impossible à prévoir ! Pour les fins de vos calculs, vous pouvez comparer les différents taux hypothécaires actuels et vous baser sur ces données. Ou choisir de le bonifier un peu au cas où les taux augmenteraient.

Calculez la différence entre :

le versement hypothécaire mensuel que vous devrez payer si vous n’utilisez que le montant de la mise de fonds que vous avez déjà;
et le versement hypothécaire mensuel que vous devrez payer en utilisant le programme incitatif (ajoutez 5% ou 10% de la valeur de la maison en mise de fonds).

Vous saurez à cette étape, combien vous épargnez sur vos versements mensuels. Le jeu en vaut-il la chandelle? Vous avez déjà un début d’information.

Évaluer la valeur de la maison au fil du temps

Il est impossible de prédire exactement la valeur que la maison prendra. Pour vous aider, vous pouvez faire une moyenne en fonction du taux d’inflation des propriétés des dernières années.

Vous pouvez consulter les statistiques immobilières publiées pas Centris. Vous pouvez aussi comparer les résultats en fonction des statistiques les plus basses et les statistiques les plus hautes.

Vous avez maintenant une évaluation très approximative du montant à rembourser à la SCHL après le nombre d’années que vous aurez choisi pour vos calculs (10, 15, 20, 25 ans).

Des exemples de scénarios

Comme il est impossible d’estimer la moyenne des taux hypothécaires pour les 25 prochaines années, les calculs qui suivent sont à titre d’illustration seulement.

Nous avons choisi d’utiliser, de façon très subjective, un taux hypothécaire moyen de 5%. L’augmentation de la valeur de la maison est calculée en % par année, soit les deux scénarios suivants : avec une augmentation de 2,5% par année et une augmentation de 1% par année.

Scénario 1 : «Je garde ma maison pendant 25 ans»

J’achète une première propriété et je désire m’y installer pour plus de 25 ans.
La valeur de cette propriété est de 260 000$.
J’ai une mise de fonds personnelle de 13 000$ (soit 5% de la valeur de la maison).
Je décide de profiter du nouveau programme incitatif de la SCHL. Comme il s’agit d’une maison existante, j’ai droit à 5% de la valeur actuelle de la maison, soit 13 000$. J’ai donc maintenant une mise de fonds de 26 000$ pour l’achat de la maison.

Scénario 2 : «J’ai une mise de fonds de 20%, pas besoin de la SCHL»

J’achète une première propriété et je désire m’y installer pour plus de 25 ans.
La valeur de cette propriété est de 260 000$.
J’ai une mise de fonds de 52 000$ (soit 20% de la valeur de la maison). Comme je ne suis pas admissible à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, je ne peux pas bénéficier du nouveau programme.

Scénario 3 : «Je vendrai ma maison dans 10 ans»

J’achète une première propriété et je désire m’y installer pour environ 10 ans.
La valeur de cette propriété est de 260 000$
J’ai une mise de fonds de 13 000$ (soit 5% de la valeur de la maison).
Je décide de profiter du nouveau programme incitatif de la SCHL. Comme il s’agit d’une maison existante, j’ai droit à 5% de la valeur actuelle de la maison, soit 13 000$. J’ai donc maintenant une mise de fonds de 26 000$ pour l’achat de ma maison.

Scénario 4 : «J’achète une maison à rénover, que je garderai pendant 25 ans»

J’achète une première propriété et je désire m’y installer pour plus de 25 ans.
La valeur de cette propriété est de 260 000$.
J’ai une mise de fonds personnelle de 13 000$ (soit 5% de la valeur de la maison).
Je décide de profiter du nouveau programme incitatif de la SCHL. Comme il s’agit d’une maison existante, j’ai droit à 5% de la valeur actuelle de la maison, soit 13 000$. J’ai donc maintenant une mise de fonds de 26 000$ pour l’achat de la maison.
La propriété a grandement besoin de rénovations, j’évalue que je vais devoir investir environ 30 000$. Selon mon agent d’immeuble, les rénovations pourraient augmenter de 50 000$ la valeur de la maison.

Constats

Le nouveau programme de la SCHL est un «coup de dés»; les chances d’être gagnant sont extrêmement difficiles à calculer ! Plus la maison augmente en valeur, plus il y a de chances d’être perdant en choisissant de prendre l’incitatif plutôt que le paiement hypothécaire régulier.

La seule certitude que nous avons, c’est que d’économiser au préalable une mise de fonds de 20% de la propriété va toujours être l’option la moins couteuse mensuellement et à long terme.